成功案例

在农村宅基地使用权转让合同中，转让人与受让人需具备何种条件，才能确认转让合同的效力？ 　　时间：2022年3月7日 　　地点：北京市通州区人民法院 　　代理律师：北京紫乾律师事务所王焱、宋曼丽 　　案情回顾： 　　我方当事人周某良作为农村宅基地使用权的受让人与转让人周某仓于2021年7月27日签订了宅基地使用权《转让协议》，约定周某仓将编号为2004通永规建村104号《农村私有房屋用地建设工程规划许可证》批准建设的宅基地使用权及之上房屋一并转让给我方当事人，并约定了我方当事人须一次性向转让人周某仓支付房屋转让款现金48万元。协议签订当日，我方当事人当即向对方支付转让款项，已按照合同约定完成了所有己方义务，周某仓也确认收到了该笔款项。但由于目前该宅基地的使用权人以及其上房屋所有权人还是对方周某仓，因此我方当事人周某良就双方签订的《转让协议》效力向法院提起诉讼。 　　我律所王焱、宋曼丽律师在接受委托后，积极联系我方当事人了解案件事实，组织相关证据，并制定好诉讼策略。本案立案后，北京市通州区人民法院公开开庭审理了本案。 　　法律依据： 　　《中华人民共和国民法典》第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。 　　《农村宅基地管理法律政策问答》第三十五条宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在村集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。 　　庭审中，王焱、宋曼丽律师陈述了相关案件事实，围绕我方在起诉状中提出的诉讼请求提交了《转让协议》等证据材料。 　　被告周某苍承认我方当事人周某良提出的全部诉讼请求，因此，法院判决结果如下：法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。被告周某苍承认原告周某良在本案中主张的事实，不违反法律规定，故本院对原告周某良主张的事实予以确认。根据庭审查明的事实，周某良与周某苍签订的《转让协议》，系双方当事人真实意思表示，买卖房屋时周某良系镇某村集体组织成员，有权利使用本集体组织所有的土地，协议内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 　　据此，法院最终确认双方签订的宅基地使用权《转让协议》有效，支持了我方当事人的诉请，案件圆满结束。由该案件可知，在当事人签署宅基地使用权转让合同时，应注意受让人须与转让人为同一村集体项下村民的特殊主体身份，否则转让合同有归于无效的风险。